投资组合系列谈 （十九）

房地产投资基金的风格

房地产投资可以在交易所中购买像股票一样买卖的证券（REIT），这些证券直接或者间接投资在房地产业，以安揭或者购买物业的形式。这类投资主要有三种方式：物业投资，直接购买物业，面临物业升值或者贬值的风险，主要收入来源于租金；房屋按揭投资，拆借资金给房地产开发商，或者投资在已经放出的贷款上，与银行或者金融机构分摊风险，共享利润，收入来源是贷款利息；综合式投资，包含上面两种形式，收入既有利息，又有租金和资本增值。这类投资在美国非常发达，可以追溯到1960年，但是直到1990年才在美国市场上进入大鸣大放阶段，投资横跨的产业包括购物中心，办公大楼，公寓，仓储，饭店，住宅等，相当多元化。

投资者可以直接到交易所购买这类证券，也可以选择互惠基金投资在这类证券上。我们这里主要谈的是后者，因为互惠基金可以选择多种不同的REIT (房地产投资信托)，分摊在各个地区，相对风险降低很多。房地产投资基金的价格通过评估所持有的物业价值，所以这类基金的价格不如其它的基金那样频繁定价，价格评估期有可能一个月甚至一个季度。房地产投资基金也不像其它基金可以随时提取，投资者可能要提前通知，或者基金有具体日期。投资者提取资金的能力可能要视基金中的现金量限制。

尽管有流通性的限制，房地产投资基金的回报在最近五年都令人兴奋不已。北美的房地产投资基金的回报平均超过股票市场大盘指数，无论牛市还是熊市，都有平稳增长。即使在这两年，股市走出熊市，大幅度反弹，也没有出现从房地产投资基金中大量抽调资金的入市的现象。

在北美有一个明显的趋势，人口老龄化，战后婴儿潮出生的一代进入退休阶段，市场对投资收益稳定的产品需求与日俱增，不动产投资基金拥有以下特点：首先，回报高于债券，定期存款，特别在近五年，甚至超过某些股票的回报。其次，其风险与股票市场的波动相关性小，起到稳定投资组合的作用。另外，投资额要求很小，使得普通人也可以在房地产市场的彪升中分一杯羹。特别是在北美，股票和不动产是集聚财富的重要手段，而害怕股票风险的人们，可以到房地产市场试试水。对于一时还攒不出买房钱的朋友，房地产投资基金的小额投资或许帮助您搭上这班快车。

不少朋友可能认为, 近几年，房产的价格已经从地下室爬到了阁楼，因而产生了泡沫论等观点。勿庸置疑，有些地段的不动产可能被高估，但是对整个房地产业大笔一挥，标出过热，泡沫等结论，恐怕过于以偏概全。首先，不动产包括我们上面提到的各种类型，还可以细分成很多不同市场，不能只见树木，不见森林。再者，美联储已经六次升息，美国的房地产市场并未出现泡沫崩溃；而加拿大，由于加币的币值太高，严重影响出口，一直对加息很谨慎，房地产泡沫可能出现的因素不是很明显。房地产投资基金的大部分投资在商用物业，而饭店，公寓等价格一直被低估，随着旅游的增加，饭店经营可能改善，高房价也让一部分想买房的人犹豫不决，公寓的空房率也有所下降，如果这些价格因素释放出来，投资回报还有上行区间。

房地产投资基金可能是那些希望有一定收入和资本增值，又害怕股票风险的朋友，除了债券以外的一个不错的投资选择。